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    借名買房被名義產權人轉賣 實際產權人該怎么辦?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-07-09

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    限購政策施行之后,部分有購房需求的人失去了購房資格,即使能簽買賣合同,也無法在房地產中心進行交易過戶。

     

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    為了買房,有些人就想到鉆制度的空子,借有購房資格人的名義買房,等到自己具備資格后再過戶。

    可是“借名買房”的風險很大,搞不好就會人房兩空。某地法院近日審理了一起借名買房,名義產權人將房屋轉賣的糾紛案件。因名義產權人買賣雙方系惡意串通,法院確認買賣合同無效。


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    陳雄是凌威房地產公司的員工,2018年,凌威公司開發了一個新樓盤,為激勵和表彰旗下員工,公司給想買房的員工提供內部優惠價格。

    陳雄心動了,可他還不具備當地的購房資格,思來想去后,他決定借名買房。他找到已經有房的同事蓋峰,請求用他的名義買房,待陳雄具備購房資格后再過戶。

    蓋峰欣然同意了,同時陳雄向凌威公司出具借款承諾,約定陳雄向凌威公司借款用于購買訟爭房屋,該借款由陳雄的銷售業務獎金以及每月工資償還。交房后,陳雄就搬入居住。

    產權人上門要房產

    2020年5月,凌威公司法人的兒子毛鵬找上門來對陳雄說,這棟房子蓋峰已經賣給他了,并且已經辦理了過戶,讓陳雄在一個月內搬出去。

     

    陳雄十分生氣去找蓋峰討說法,但對方一直避而不見,手機和微信也都拉黑了。無奈之下,陳雄將蓋峰和毛鵬告上法庭,要求法院判決二人之間的買賣合同無效。

    法院審理認為:

    法院認為,《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規定:行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效。陳雄因無購買涉案房屋的資格,便借用蓋峰的名義進行購買,涉案房屋的實際權利人應為陳雄。

     

    蓋峰未征得陳雄的同意即與毛鵬簽訂《房地產買賣契約》,將訟爭房屋過戶至毛鵬名下,損害了陳雄的利益。


    另外,蓋峰系凌威公司員工,毛鵬系凌威公司法定代表人之子,且訴訟中,毛鵬自認其知曉訟爭房屋系陳雄借用蓋峰名義購買,可以認定毛鵬在受讓訟爭房屋的交易中存在主觀惡意,故蓋峰、毛鵬簽訂的關于訟爭房屋的《房地產買賣契約》系雙方惡意串通,損害了陳雄的利益,應當認定為無效。

    據此,法院判決蓋峰與毛鵬簽訂的《房地產買賣合同》無效。

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    律師分析:借名買房存在著很大的風險,房地產作為不動產,以物權登記為準。


    如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售,且買家出于善意并以正常價格購買的,實際產權人就無法要求取消交易。

    如果借名買房,該如何規避風險呢?

    第一,實際產權人要和名義產權人簽好協議,以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。

     

    同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款,并保留好付款單據。日后如發生糾紛,實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。

     

    第二,實際產權人還可與名義產權人至房地產交易中心就該房地產做一個個人抵押,由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人。

     

    這樣名義產權人就無法跳過實際產權人擅自出售房屋和損害實際產權人的利益。

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