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    中介公司人員攜租金潛逃!租客損失誰擔呢?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-08-09

    基本案情

    Lawyer

     

    2019年10月某日,剛畢業的小李與中介公司簽訂了《房屋租賃合同》,承租位于北京市海淀區一處房屋,月租金5000元。根據合同的約定,小李應將租金直接匯入中介公司的租金賬戶或到中介機構的營業部付款,如果因小李的原因不能將租金直接存入租金賬戶時,小李可委托中介公司代交租金,中介公司將租金存入租金賬戶。

    中介公司的業務員小姜一直負責與小李溝通,簽訂合同當日,小李通過微信向小姜支付了合同約定的3個月的房租、押金和中介費,小姜給小李出具蓋有中介公司印章的收據,并且把房子的鑰匙也給了小李,小李順利入住。

     

    之后,中介公司以小李未支付房租為由,要求小李從房屋搬出,小李于2019年11月9日搬走,但就退還租金事宜與中介公司產生爭議。雙方協商未果,小李提起訴訟,要求解除前述《房屋租賃合同》,并要求中介公司返還房租、押金和中介費。

    訴訟中,中介公司認可與小李存在房屋租賃合同,但主張業務員小姜僅在公司工作了1個月左右,收了客戶錢后沒有交給公司,現已攜款潛逃。而且,小李租房的價格明顯偏低,小李也沒有按照約定的方式付款,小李應察覺到交易存在異常,所以不同意退款。

    判決結果
    Lawyer

    一審法院經審理認為,小姜系中介公司員工,小李將房租交給小姜未違反合同約定,中介公司未依約交付房屋,小李有權解除合同。最終,一審法院確認合同解除,判令中介公司返還租金等費用并支付違約金。

     

    中介公司不服一審判決,向北京一中院提起上訴。北京一中院經審理后認為,中介公司與小李簽訂合同,合同中對租金數額、支付方式等約定明確,且中介公司是專業的房屋行紀機構,中介公司主張小李應察覺交易存在異常不能成立。簽訂合同時,小姜是中介公司的員工,合同上蓋有中介公司的公章,小李為履行合同約定的付款義務而向小姜支付款項具有事實基礎,亦具合理因素,小姜是否將款項交給中介公司與小李無關。小李已依約支付款項,中介公司收回房屋后未再向小李提供出租房屋構成違約,一審判決《北京市房屋租賃合同》解除以及判令中介公司返還已付費用并支付違約金并無不當。據此,北京一中院作出終審判決:駁回上訴,維持原判。

    律師提示
    Lawyer

    通過中介公司租房是常見的租房方式。租客可以通過中介公司的撮合與房東形成租賃合同,也可以直接從中介公司處租賃中介公司從房東處租來的房屋。在租客與中介公司直接簽訂租賃合同的情況下,中介公司向租客收取租金、押金、中介費等費用,并向租客提供能夠正常使用的房屋。

     

    雖然合同的一方簽訂主體是中介公司,但簽訂合同的具體協商、溝通以及合同簽訂后如何付款、交房等具體過程,則是由租客與中介公司的業務人員完成。租客是基于業務員與中介公司之間的任職關系以及對中介公司的信任,與業務員進行直接接觸。對于租客而言,中介公司的業務員與中介公司是同一個主體,因此,中介公司應對業務員的行為負責。此時,租客即使沒有按照合同的約定將款項付至指定賬戶,也不能當然免除中介公司的相應責任,而應根據租客的行為與中介公司業務員的行為之間的關聯,判斷雙方的責任。

    招錄業務員時,中介公司除核查應聘人員的教育背景、業務能力、工作經歷等信息外,還應注重對業務員個人履歷、信用能力的考察,并且考慮在業務員出現欺詐客戶、攜款潛逃等道德風險甚至違法犯罪時如何保護客戶和自身的權益。同時,中介公司應加強對公司經營活動和員工的管理,明確要求合同簽訂地點、付款地點和方式等交易行為,規范公司公章、合同專用章等印章的使用,避免公司員工利用管理漏洞損害客戶和公司利益。

    租客簽訂合同前要確認中介公司是否取得房東允許出租房屋的授權,關注租賃合同的內容,特別應重視房屋地點、房屋狀態、屋內設施、款項支付方式、違約責任等重要條款,在履行合同時,嚴格落實并遵守合同的約定,不要因為怕麻煩而忽略對合同中約定的房屋以及屋內設施的檢查和清點,避免在租住期間或退租時發生爭議。

    合同的內容系對合同主體意思表示的確認,簽訂各方按照約定全面履行合同內容,才能有效保證合同各方權益、避免發生爭議。對于付款一方,不僅因按照約定的數額、日期支付款項,還應當按照約定的付款方式履行,就如本案,小李如能夠向合同中指定的賬戶支付租金等費用,可以避免錢款被小姜占有以及由此產生的無法繼續使用房屋的不利境地,錢雖然要回來了,但是房子還得重新租,造成了不必要的麻煩;中介公司若在合同中清楚明白地表示款項不得向公司員工個人支付或者變更付款方式需要另行簽字蓋章,并加強對公司員工的管理,也能夠盡量避免被員工鉆了空子攜款潛逃,最終負擔了租客的損失。

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