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    以房屋買賣為名套取銀行貸款,買賣合同是否有效?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-09-01

    案情簡介

     

     

    一、2007年8月29日,陳甲與東鶴房產公司簽訂《商品房預售合同》。同日,陳甲付首付款16萬元。2007年9月16日,光大銀行青浦支行將貸款37萬元轉入陳甲授權貸款轉入的東鶴房產公司帳戶。2007年9月,陳甲辦理訴爭房屋的預告登記手續。

     

    二、2010年12月28日,陳甲以東鶴房產公司逾期交房為由訴至上海市青浦區法院。雙方的爭議焦點為陳甲與東鶴房產公司間是否存在真實的房屋買賣關系。

     

    三、上海市青浦區法院認為,陳甲、東鶴房產公司之間并不存在真實的房屋買賣法律關系,東鶴房產公司與陳甲簽訂商品房預售合同系幫助東鶴房產公司獲得銀行貸款,因此房屋買賣合同無效。由于東鶴房產公司已經償還了部分貸款,因此法院判決陳甲對于剩余貸款及本息承擔還款責任。

     

    四、2011年,陳甲不服一審判決向上海第二中院提起上訴。上海第二中院裁定駁回起訴,維持原判。

     

    裁判要點

     

    本案中,陳甲與東鶴房產公司通過簽訂上海市商品房預售合同、辦理商品房抵押貸款的合法形式,掩蓋東鶴房產公司非經合法程序獲得銀行貸款資金的非法目的,因此陳甲與東鶴房產公司之間的房屋買賣關系并非雙方真實意思的表示,系無效民事行為。無效的合同自始沒有法律約束力,因此該合同產生的權利義務應恢復至原來的狀態。因東鶴房產公司已通過包括直接代為陳甲歸還貸款的方式以及通過東鶴房產公司職工將款項轉帳給陳甲的方式返還了房款,該兩項數額也已超過東鶴房產公司收到的貸款金額,故東鶴房產公司已無須再返還陳甲房款,且光大銀行青浦支行與陳甲簽訂抵押合同時,并不知曉陳甲與東鶴房產公司房屋買賣的真實目的,故光大銀行青浦支行善意取得對系爭房屋的抵押權,因此借款人陳甲應一次性歸還剩余貸款及利息,光大銀行青浦支行在收到還款后應當撤銷設定在系爭房屋上的抵押登記。

     

    相關法律規定

     

    《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

     

    第十三條  具有下列情形之一的,人民法院應當認定民間借貸合同無效:

    (一)套取金融機構貸款轉貸的;

    (二)以向其他營利法人借貸、向本單位職工集資,或者以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉貸的;

    (三)未依法取得放貸資格的出借人,以營利為目的向社會不特定對象提供借款的;

    (四)出借人事先知道或者應當知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的;

    (五)違反法律、行政法規強制性規定的;

    (六)違背公序良俗的。

    《中華人民共和國合同法》(已失效)

    第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:

    (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

    (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

    (三)以合法形式掩蓋非法目的;

    (四)損害社會公共利益;

    (五)違反法律、行政法規的強制性規定。

     

     

    法院判決

     

     

    以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述:

    上訴人與被上訴人簽訂了預售合同,辦理了預告登記。原審法院在審理中認為該買賣合同的履行存在諸多異于一般的房屋買賣情況,主要集中在:銀行貸款中收入證明、首付款的支付、銀行還貸情況、發票的保管、房屋交付情況、債權債務的憑證等方面。原審法院就上述問題詳盡地闡述了雙方的意見,并做出了判斷。

     

    上訴人在二審審理中就銀行還貸情況做出說明,認為因房屋交易價格本身超過市場價格,雙方達成默契,由被上訴人通過為上訴人償還部分貸款的方式來彌補交易價格與市場價格之間的差價。上訴人的該意見與其在原審中就同一事實所作解釋不盡相同,且無任何證據予以證明,也不符合常理,故本院難以采納。

     

    就2009年7月、8月間被上訴人通過其職工將大額錢款轉入上訴人銀行還貸帳戶的情況,上訴人表示被上訴人是因與案外人楊曉春有經濟往來而借用上訴人賬戶走賬,之后已由被上訴人員工陪同上訴人將該錢款劃入案外人楊曉春的賬戶。因被上訴人對此予以否認,而上訴人未能提供被上訴人的劃款指令,亦無其他任何證據證明存在這一事實,且上訴人在有關詢問筆錄中表示楊曉春是其好友,因此上訴人的該主張本院也難以采納。上訴人在二審審理中所提供的陳甲與陳乙的筆錄,不足以證明其與被上訴人之間存在真實的房屋買賣關系并對房屋買賣合同履行中的諸多異于常理的現象給出合理的解釋,故原審法院采信被上訴人的主張,以雙方就涉案房屋買賣并不存在真實的意思表示為由所作判決并無不當,可以維持。

     

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