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    借弟弟名額買的房卻被法院拍賣了,姐姐能否叫停呢?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2022-03-04



    因沒有購房名額

    姐姐借弟弟的名額買房后

    弟弟欠他人錢款未還

    被法院強制執行

    這套房產歸誰所有?

    是否應該納入被執行的資產?

     



    基本案情

    2014年8月,原告李先生、蔡小姐借用被告蔡先生(系蔡小姐弟弟)的名義購買涉案房屋,李先生購買時在《商品房買賣合同》上“買受人”處簽署蔡先生的名字并按指模。該房現由兩原告一家居住,房款、稅費、物業管理費、電費、煤氣費等與房屋有關的一切費用均由原告銀行賬戶支付。

    2015年,人民法院判決蔡先生等人向案外公司償還款項,案外公司向法院申請強制執行后,法院查封了預售登記在蔡先生名下、但實際上由李先生和蔡小姐購買的上述房產。涉案房屋只辦理了預售合同備案,并未辦理不動產權屬登記。

    2019年1月18日,李先生和蔡小姐向法院提出執行異議,后被法院駁回。2019年10月,兩人向法院提起確權之訴。


    爭議焦點

    李先生、蔡小姐是否有權主張確認涉案房屋歸其所有,是否有權訴請排除原審法院對涉案房屋的強制執行


    裁判結果

    法院一審判決:駁回李先生、蔡小姐的全部訴訟請求。

    兩人不服,提起上訴。

    人民法院二審判決:駁回上訴,維持原判。


    裁判理由

    涉案房屋經房管部門確認預售登記在蔡先生名下,而蔡先生經生效判決確認對案外公司負有借款債務的連帶清償義務而未實際履行完畢,故涉案房屋作為蔡先生財產予以強制執行合法有據。

    李先生、蔡小姐以涉案房屋系其借用蔡先生名義購買并登記在蔡先生名下為由,主張涉案房屋歸其所有,并據此主張其有權排除強制執行。法院認為,即使李先生、蔡小姐主張的借名購房屬實,兩人與蔡先生之間成立的也是借名購房合同關系,據此就涉案房屋享有的也僅是請求蔡先生履行出借人義務的債權,該債權不應優先于案外公司的債權得到保護。

    同理,涉案房屋現預售登記至蔡先生名下系借名購房合同的實際履行所致,也符合李先生、蔡小姐作為借名一方當事人的意愿,兩人應當在條件成就時通過請求蔡先生履行出借人義務獲得涉案房屋的權屬登記,故兩原告基于借名購房合同關系直接訴請確權缺乏法律依據。


    律師說法

    實踐中,由于購房資格限制、逃避債務、獲取貸款等原因,實際購房人委托名義購房人以其名義實施購房行為,俗稱“借名買房”。借名買房事件中存在各種風險,如購買經濟適用房等政策性房屋的,因名義產權人反悔,導致出資人無法取得房屋產權;借名購買普通房屋的,登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡,其繼承人不了解、不承認借名之事;第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議;房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行等等。若借名所購房屋因名義購買人的原因被法院采取強制措施,借名人能否基于借名關系排除強制執行?

    原《中華人民共和國物權法》第九條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記不發生效力?!睹穹ǖ洹纷?021年1月1日實施后,吸收了物權法的有關規定。本案中,涉案房屋不動產權屬既未登記在被告蔡先生名下,亦未登記在兩原告名下,兩原告要求確認涉案房屋屬其所有的訴訟請求缺乏法律依據,不予支持。

    法院認為借名買房屬于雙方內部產生債權債務關系,不足以對抗案外公司享有的強制執行的債權;兩原告為規避購房限購政策而借名,在主觀上是故意的心理,過錯在于兩原告,其應當自行承擔由此產生的風險。


    法條鏈接

    《中華人民共和國民法典》

    第二百零八條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。

    第二百零九條第一款 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。


    來源:廣州中院、民商法律智庫

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