• <tt id="ewa8y"><s id="ewa8y"></s></tt>
    <input id="ewa8y"><button id="ewa8y"></button></input>
  • <nav id="ewa8y"><strong id="ewa8y"></strong></nav>
  • 免費咨詢電話

    手機:135-6412-3557

    地址:上海市靜安區南京西路1717號會德豐國際廣場21樓(地鐵2、7號線靜安寺站1號口出站即到)

    當前位置:上海房產律師網>成功案例 > 正文

    承租人以其對房屋享有租賃權為由,申請排除強制執行!

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2022-03-04




    承租人以其對房屋享有租賃權為由,

    主張法院不應對房屋實施強制執行,

    法院應否支持該執行異議?



    01

    基本案情

    中院在執行一起民事判決過程中,按照法定程序查封了被執行人S公司名下的M房屋。案外人王某某向北京一中院提出異議,其主張自2012年王某某就租住在M房屋內,該房屋是由王某某出資裝修,且一直由其本人使用至今?;谧赓U關系,王某某請求法院停止對M房屋的執行。王某某提供M房屋居住使用照片、裝修費用明細等證據以證明其主張。申請執行人陳某某則辯稱,王某某沒有證據證明租賃等相關事實,其所提異議沒有依據。


    02

    裁判結果

    中院經審理認為,《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款規定:“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產,在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的,人民法院應予支持。”本案中,M房屋登記在被執行人S公司名下,因S公司未履行生效判決書確定的義務,法院對其名下的房產采取強制措施合法有據。案外人王某某未能向法院提交租賃合同、支付租金憑證等能直接證明存在真實租賃關系的相關證據。王某某提供照片、裝修費用明細等證據要求確認其為M房屋的承租人,停止對M房屋執行的異議請求。但房屋照片僅能體現房屋現狀格局,裝修費用明細亦僅是對房屋裝修具體支出的羅列,均無法有效證明王某某對涉案房屋享有租賃權。因此,王某某所提異議證明不足,法院不予支持。

     


    03

    律師說法

    《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條第一款規定:“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產,在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的,人民法院應予支持。”承租人基于承租法律關系所提異議的權利基礎有二:承租人享有優先購買權以及“買賣不破租賃”。其中,買賣不破租賃制度理論上是租賃權的物權化,承租人基于此所提異議,系屬案外人異議,應按照民事訴訟法相關規定審查異議理由是否成立。

    結合上述法律規定,承租人此類異議是否成立應當主要考慮如下三方面要件:

    時間要件

    案外人與被執行人簽訂書面租賃合同必須在法院查封之前。如果執行標的物上存在租賃權,則法院在拍賣執行標的時要對標的物的權利負擔情況進行公示,拍賣財產上的租賃權以及其他用益物權不因拍賣而消滅,該項權利會繼續存在于拍賣財產上。帶租拍賣會影響執行標的物的競拍價格,進而會對申請執行人債權的實現產生影響。因此,案外人與被執行人之間簽訂的租賃合同必須在法院查封前,如不滿足,為避免案外人與被執行人惡意串通,逃避執行,案外人所提異議不成立。

    合法性要件

    案外人與被執行人簽訂的書面合同須合法有效。一般而言案外人與被執行人根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條以及相關法律規定到房地產管理部門辦理了租賃登記備案手續的租賃合同具有對外公示效力,其簽訂時間不存在倒簽的可能性,可初步認定為合法有效的租賃合同。但對于沒有履行備案手續的租賃合同,需結合當事人提交的交付租金、交付物業費、水電煤氣費用憑證等證據材料進一步分析租賃合同的合法性、真實性以及有效性。

    公示要件

    執行標的物需在法院查封前就已移交承租人占有使用,占有是判斷租賃權是否客觀真實的重要權利外觀要件。

    因此,此類案件要求承租人必須在法院查封前就已實際占有使用涉案房屋。


    04

    律師提示

    建議公眾在選擇租賃房屋時盡量選擇有正規房源渠道的租房平臺,同時在簽訂租賃合同后要積極對租賃合同進行登記備案,并保留好交付租金、水電煤氣等生活費用的支付憑證,減少因租賃帶來的法律風險。同時,對于被執行人而言,應積極履行生效法律文書確定的義務,如果被執行人企圖通過與案外人惡意串通,簽訂虛假租賃合同,逃避法院強制執行,一經查實,要對相關責任人員進行拘留、罰款,符合拒不履行判決、裁定罪的,要依法追究其刑事責任。


    來源:北京一中院


    分享到:

    版權所有◎上海房產律師網 All Rights Reserved.

    手機:135-6412-3557   電子郵箱:sandycuiping@163.com  滬ICP備11048800號   滬公網安備31010702006145

    地址:上海市靜安區南京西路1717號會德豐國際廣場21樓(地鐵2、7號線靜安寺站1號口出站即到)

    UED:律師營銷網

    上海崔萍律師 電話:135-6412-3557
    咨詢方式
  • <tt id="ewa8y"><s id="ewa8y"></s></tt>
    <input id="ewa8y"><button id="ewa8y"></button></input>
  • <nav id="ewa8y"><strong id="ewa8y"></strong></nav>
  • 十八禁美女裸露网站免费_伊人久久大香线蕉av一区_日本一本无道码日韩精品_久久男人高潮av女人高潮天堂