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    “房產過戶”與“房產更名”兩字之差

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2020-12-18

    房產的過戶方式有多種多樣,但是對于二手房的交易來說基本就是分為兩種,一種是房產過戶,另一種是房產更名。

    別看兩者雖然只有一字之差,但是很多人卻因為沒搞懂兩者的具體概念吃了很多虧,接下來我們就一起來看看它們到底是什么,又有什么差別吧。

    一、房產更名

    房產更名是指在不動產證沒有辦理好的前提下對房屋買賣合同上的名字進行變更,使房產的擁有者通過簽訂合同的形式發生轉讓。

    房產更名的一大前提是“不動產證沒有辦理好”,通常存在于新房尚未交付或交付初期。

    需要注意的是,房產更名中存在著兩個另類的情況,一種是在婚姻良好的情況下,房產屬夫妻共同財產,如果不動產證上只有一個人的名字,需要辦理增名手續的,攜帶相關資料到房產交易中心“變更登記”窗口辦理即可,此種情況不屬于房產更名。

    第二種情況是,夫妻雙方離婚之后,只能以贈與的方式更名,使房產的擁有者發生轉變。

    二、房產過戶

    房產過戶是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產,去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續。即房屋產權從甲方轉移到乙方的全過程。

    三、房產更名和過戶的區別

    1、操作方式

    房產更名是通過開發商完成的,購房者在購房階段通過更改與開發商簽訂的購房合同,使房屋的所有人轉變成另一個人或者是多人共有,該過程的房屋所有權人不會發生變化。還有一個情況就是房屋合同已經備案的,我們就需要去房管所辦理合同更名。

    而房產過戶則在房地產交易中心完成的,通過過戶,房屋的所有權發生轉移,所有權人發生變化。

    2、是否有不動產證

    房產更名是在房屋的不動產證尚未辦理下來之前進行的更名行為,通過在開發商處登記備案,重新簽訂購房合同即可。

    房產過戶則是建立在擁有房屋不動產證的前提下的,通過轉讓房屋所有權實現過戶的。

    3、費用

    無論是房產更名還是房產過戶。在處理的過程中,都會產生一定的費用,房產更名是開發商在與購房者重新簽訂合同之后,收取一定的更名費,之后,開發商會通知被更名者來共同辦理不動產證。

    相比房產更名收取的固定份費用,房產過戶因為形式多樣,在辦理的過程中除了繳納基本的費用之外,還會產生各種各樣的稅費,按照房屋買賣來說,主要稅費有以下幾種:

    1. 契稅

    首套房:90平方米以下的按1%繳納,90平方米以上的按評估價1.5%繳納

    二套房:90平方米以下的按1%繳納,90平方米以上的按評估價2%繳納

    三套房:全部按照評估價3%繳納

    2. 增值稅+個人所得稅

    住宅

    房產證登記日期未滿兩年,需按照評估價的6.6%繳納增值稅和個人所得稅

    房產證登記日期滿兩年,免增值稅,需繳納1%個人所得稅

    房產證登記日期滿五年不唯一,需繳納個人所得稅1%

    房產證登記日期滿五年唯一,免稅

    非住宅

    賣方:12.65%大稅(10.65%增值+2%個人稅)

    買方:3.05%個人所得稅

    由于房產過戶的種類較多,所以不同的過戶方式,其手續也略有不同,而且不同的過戶方式過程中產生的費用也是不同的。所以。房產過戶要比房產更名復雜的多。

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