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    上海公房拆遷中同住人的認定

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-06-18

    01

    公房的定義

    公房指國家或單位福利分配、調配或者國家認可的其他原因而取得的公有房屋。公房是歷史的產物,隨著城市的發展,越發老舊的公房迎來了大量拆遷問題。


    02

    公房同住人的定義

    實務中房屋拆遷主要包括公房拆遷、產權房拆遷或農村宅基地房屋(私房)拆遷三種類型。由于不同于產權房或者私房,有房產證或土地證確認拆遷利益的權利人,公房的拆遷利益歸承租人和同住人所有。因此,公房同住人的認定具有重要實踐意義。

    關于同住人的概念,司法實踐中所依據的主要是2004年《上海高院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》(以下簡稱“2004年《解答》”)。該解答明確指出,公房同住人,是指在被征收居住房屋處有上海市常住戶口,已經實際居住一年以上,且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。因此可以明確,成為公房同住人需要同時滿足三點條件:

    一、在被征收居住房屋處有上海市常住戶口;

    二、已經實際居住一年以上;

    三、屬于在本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

    案例:戶籍在冊但未實際居住的人員能否享有征收利益?

    簡介:原告周某系被告王某母親,且為被征收房屋的承租人。被告王某因結婚將戶籍遷出系爭房屋并搬出系爭房屋另行居住,離婚后又將戶籍遷入系爭房屋處但從未實際居住。原告周某在房屋征收后與征收部門簽訂征收補償協議,但因被告戶籍在冊且多次阻攔導致無法領取相應征收補償利益,故原告起訴至法院要求取得全部征收補償利益。法院經審理認為,被告王某戶籍在離婚后雖遷入系爭房屋,但自戶籍重新遷入系爭房屋后從未實際居住,不符合同住人的認定標準,無權要求分得征收補償利益,故本案中所有的征收補償利益均歸原告所有。

    解釋:戶籍在冊但未實際居住的人員(如“外嫁女”)是否能享受公房征收中的征收補償利益,本質上仍屬于同住人的認定問題,應嚴格按照同住人標準予以認定。女兒出嫁后戶籍遷出且隨夫家居住,則其居住利益應當在夫家中予以保障,離婚后僅將戶籍遷入并不當然具有享受征收補償利益的資格。反之,如該“外嫁女”結婚時并未遷走戶籍及搬出居住,或離婚后不僅戶籍遷入系爭房屋且在系爭房屋處實際居住,如其不存在他處有房的情況,仍應保障其應享有的征收補償利益。


    03未成年時曾與其父母共同受配過公房,是否構成“他處有房”?

    有一種特殊情形,關于未成年時曾與其父母共同受配過公房,成年后是否能被認定為“他處有房”?2020年《上海市高級人民法院關于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》(以下簡稱“2020年《解答》”)明確指出,實踐中,有的當事人在未成年時曾與父母共同受配過公有住房(甲房),在成年后又分得另外一套公房(乙房),在確定乙房同住人范圍時,該當事人是否會因為曾經受配甲房而被認定為“他處有房”存在一定爭議。會議傾向性意見認為,未成年人與父母共同受配公房時,未成年人并非作為獨立的民事主體獲得住房福利,而是附隨于父母的居住利益,故原則上不屬于他處有房,不影響其成年后所獲得公房在征收時同住人的認定。但若想要享有拆遷利益,仍應符合在被征收居住房屋處有上海市常住戶口和已經實際居住一年以上的條件。

    案例:未成年時與父母共同受配過公房,不屬于“他處有房”

    簡介:20世紀五六十年代,楊老六與老伴從單位分得一套公房,面積25.06平方,后夫妻兩人生得二子一女:楊1、楊2(女)和楊3。兒女成家后,楊老六有了孫子楊小1、楊小3和外孫女張小小。楊老六夫婦去世后,戶內人員于2000年同意將房屋承租人變更為楊小3。2019年5月,該公房所在地塊被列入政府征收范圍,戶籍在冊六人:分別是楊1、楊小1、張小小、楊3、陸某、楊小3。同年6月,該戶與政府簽訂了《征收補償協議》,獲得房屋價值補償款2,913,335.43元;裝潢補償19,626元;其他各類補貼獎勵合計100余萬元。因對征收補償利益如何分割發生爭議,戶內人口訴至法院要求依法分割。

    法院觀點:本院認為,縱觀系爭房屋的租賃戶名變更和實際居住情況,承租人楊小3與楊小1、張小小系表兄妹關系,均為原承租人老楊的孫輩,且三人的戶籍均自幼即遷入系爭房屋??梢娙说膽艏w入是老楊作為祖輩對三個孫輩一視同仁的安排。……系爭房屋承租人變更為楊小3之后,楊1、楊小1、張小小仍在系爭房屋實際居住。系爭房屋被征收前,楊小1、張小小未實際居住是因楊小3提出他處房屋裝修,需居住使用。該房屋使用面積僅25.50平方米,楊小3與楊小1、張小小系唐表兄弟姐妹關系,均已成年,確不適宜在系爭房屋共同居住。雖楊小1、張小小在未成年時,曾與父母共同受配公有住房,但因受配時均未成年,并未作為獨立的民事主體獲得住房福利,而是附隨于父母的居住利益,故不屬于他處有房。綜合考慮前述情況,楊小1、張小小應認定為系爭房屋的同住人為宜。


    04空掛戶口是否構成征收補償安置對象?

    實踐中,還有一種空掛戶口的情形尤為多見??諕鞈艨谌藛T并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既無產權利益,亦無居住利益,一般不屬于征收補償安置對象,原則上不能分得安置房。然而,2020年《解答》明確指出,如果在征收補償安置時確實基于戶籍因素考慮過該部分人員利益的,可以適當給予貨幣補償。補償款的數額可以參考因人口因素而增加補償價值予以酌定。當然,需要注意的是,確定空掛戶口人員系配房考慮對象必須有明確依據,不能按政策推定,而應當由征收單位出具加蓋公章的情況說明。

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