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    上海私房動遷利益怎么分配?戶籍人員和實際使用人有份嗎?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-07-07

    一、關于產權人和房屋使用人

    私房的權利基礎是所有權,征收利益歸產權人所有,需安置房屋使用人,房屋使用人,是指實際占用房屋的單位和個人。

    二、什么是法律上的房屋使用人

    根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條,房屋使用人,是指實際占用房屋的單位和個人。

    居住面積和非居住面積

    按照目前上海動遷政策,同為私房,不同的房屋用途,房屋的有證建筑面積中包含有居住面積和非居面積??偟膩碚f就是居住用房和營業用房。

    居住面積補償

    居住面積的動遷的征收補償款主要由以下項目構成:

    (一) 被征收房屋的房地產市場評估價格;

    (二) 價格補貼;

    (三) 特定房屋類型的套型面積補貼;

    (四) 居住困難戶的保障補貼;

    (五)搬家補助費;

    (六)簽約搬遷獎勵費;

    (七)基地獎;

    (八)設備移裝費;

    (九)無不予認定建筑面積獎;

    (十)裝飾裝修補償。

    實務中產權人和使用人分配比例

    私房拆遷在具體分配征收補償利益時需考慮被征收房屋的性質和來源,住房、生活以及安置對象在征收安置時的不同身份、實際居住情況等具體因素予以確定。

    被征收房屋的居住部分的評估價格、簽約搬遷獎勵費、基地獎、無不予認定建筑面積獎、非居住部分價值補償款均應按認定的被征收人員的產權份額予以分配。

    在一般原則下,被征收房屋居住部分的價格補貼、套型面積補貼、搬家補助費、設備移裝費、裝飾裝修補償應由房屋實際居住產權人享有。

    按照目前大部分上海法院的裁判規則,上述補償項目中,7、9、10項目是專屬分配給私房實際居住人的。補償項目4是專項補貼給在他處無住房符合上海動遷政策的居住困難戶。剩余補償項目都是屬于房屋產權人。如果產權人有多個,那么就由共有產權人來均分剩余補償項目。

    三、私房上有戶口,動遷利益如何分配

    在上海動遷進程中,有很多在一套房屋上掛著10幾個戶口的情況,按照以前的動遷政策,按照數人頭來算,可以獲得不菲的征收補償款。但目前上海動遷政策出現明顯的變化,從數人頭已經轉到數磚頭為主,加上托底保障。如果私房中戶口居住困難戶達到標準,除了數磚頭獲得的利益外,可以獲得專項的居住困難戶保障補貼。如果不符合居住困難戶標準,則主要按照數磚頭獲得補償款。因此,私房上有戶口,并不代表一定能獲得動遷利益,要根據具體情況,看動遷時是否考慮了戶籍在冊人員因素。一般來說,目前在私房動遷中只有托底保障情況下,非產權人的戶籍人員才能拿到相應的補償。

    沒有實際使用人怎么處理

    如果沒有房屋使用人,即沒有人在私房內居住,則獎勵補貼可以在戶籍人員之間分配,特殊情況下,也可以在產權人之間分配。

    四、托底保障下怎么分配

    房屋價值補償(俗稱“三塊磚”),應歸私房產權人所有,如產權人過世的,補償作為產權人的遺產在繼承人之間繼承,歸繼承人所有。

    有些情況下,為妥善安置戶籍人員,三塊磚中可能有一部分拿出來補貼給戶籍人員。為平衡各方利益,產權人利益稍有折損。這個在法官的自由裁量范圍內,根據房屋來源,戶籍人員的歷史情況綜合考量。

    獎勵補貼部分,這部分一般歸私房的實際使用人所有。

    在認定居住困難戶保障的情況下,獎勵補貼還包括居住困難戶保障補貼。

    托底保障(居住困難)補貼的分配

    保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米/人-被征收居住房屋補償金額

    這部分補貼應在居住困難戶保障對象之間分配。從公式可以看出,托底保障對象分配這一項目,并不能保證每個都能拿到“折算單價×22平方米”的托底數,所以此時其他獎勵補貼也在這些人員之間進行分配,以盡量保證他們拿到托底數,又不損害產權人的權利。

    安置房屋如何分配

    1-安置房屋優先給予房屋使用人、戶籍人員

    2-沒有戶籍的產權人(繼承人)一般只能拿到貨幣補償款,不能分得安置房屋

    3-本戶取得的安置房屋數目較多,超過了戶籍人員的安置要求,多出的部分也可以分配給沒有戶籍的產權人。

    非居住房屋補償

    非居住面積的補償款包括:

    (一)非居住部分價值補償款;

    (二)停產停業損失;

    (三)設備搬遷費;

    (四)設備重置補償;

    (五)證照補貼。

    非居住房屋拆遷補償在產權人和使用人之間的分配

    非居住部分中的停產停業損失、設備搬遷費、設備重置補償、證照補貼應由實際經營人享有。其他則歸產權人所有。

    當然,在實際拆遷中,每個家庭的實際情況千差萬別,很難統一用上述方法厘清補償分配比例,在房屋來源,使用人,繼承人,戶籍人員,共有產權析產等方面都存在不同的情況。若您遇到上述實際問題,歡迎聯系我們咨詢。

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