• <tt id="ewa8y"><s id="ewa8y"></s></tt>
    <input id="ewa8y"><button id="ewa8y"></button></input>
  • <nav id="ewa8y"><strong id="ewa8y"></strong></nav>
  • 免費咨詢電話

    手機:135-6412-3557

    地址:上海市靜安區南京西路1717號會德豐國際廣場21樓(地鐵2、7號線靜安寺站1號口出站即到)

    當前位置:上海房產律師網>房屋買賣 > 正文

    購買有抵押的二手房,買受人能否排除執行呢?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2022-03-02


    Q:

    閱讀提示

    購買有抵押的二手房一直未辦理過戶登記,因房主有未支付欠款房屋被強制執行,買受人要求停止強制執行,債權人提起執行異議之訴。

    近日,中級人民法院對這起案件作出終審判決,撤銷一審判決,改判準許執行案涉房屋。

     

    Q:
    案情回顧

    2015年10月20日,商某與張某簽訂《房屋買賣協議書》,雙方約定:張某將其名下分期付款購買的房屋出售給商某,商某支付首付款33萬元,并每月足額向張某辦理銀行按揭貸款的賬戶支付房屋按揭貸款。后張某將房屋非稅收入票據、稅票等相關手續交付商某,但一直未辦理過戶登記。

    2017年12月12日,因張某未按照法院生效判決支付債權人陶某借款,陶某向法院申請強制執行。執行中,法院依法對張某名下的房屋進行評估、拍賣。商某以其已在法院查封前購買、占有房屋,向法院提出執行異議,要求停止強制執行,并提供了物業費、電費、電梯公攤費等票據予以證實。法院作出執行裁定,中止對案涉房屋的執行。申請執行人陶某不服,提起案外人執行異議之訴。

    市人民法院作出一審判決,認為案涉房屋系按揭購買,因尚有按揭款需支付,致使房屋過戶登記條件未達成,但房屋未辦理產權登記并非商某的過錯造成,因此,商某具有排除強制執行的權益,判決駁回申請執行人陶某的訴訟請求。宣判后,陶某提出上訴。

    市中級人民法院經審理認為,物權優先于債權是一般原則,商品房消費者享有物權期待權,交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權,商品房消費者的概念相對應的是房地產企業,因此二手房并無適用的余地。而本案中買受人商某系商品房消費者之外的一般買受人,在購房時明知案涉房產已抵押且未能代為清償債務消滅抵押權,主觀上明顯具有過錯,其享有的權利仍然屬于債權請求權而非物權請求權,不應當優先于抵押權人。因此,商某對房屋不享有足以排除強制執行的民事權益,遂判決撤銷一審判決,改判準許執行本案房屋。

    Q:
    律師說法

    執行異議之訴的核心審查內容是案外人是否享有阻止執行標的轉讓、交付的實體權利,涉及同一執行標的物上存在不同性質的權利保護沖突問題,即案外人對執行標的物所享有的實體權利在效力上是否優先于申請執行人的執行請求權。二手房買受人并非商品房消費者,買受人在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到辦理房屋過戶登記存在障礙。本案中,商某在簽訂房屋買賣合同時,明知房屋存在抵押按揭貸款,該抵押權具有公示效力和物權的優先效力,商某就應當預見辦理房屋過戶登記存在障礙,盡到審慎的注意義務,但其仍然放任法律風險推進交易,借用被執行人張某的賬戶支付按揭貸款,說明商某在主觀上沒有辦理房產過戶登記取得完整產權的積極意愿,屬于怠于辦理所有權轉移登記。因此,法院判決認定房屋買受人商某無法排除強制執行,對其異議請求不予支持。

    在二手房交易過程中,買受人應盡到高度的注意義務,申請查閱不動產登記簿,了解擬交易不動產物上權利負擔,避免因房屋存在抵押權登記等在先物權而無法辦理過戶登記;簽訂房屋買賣合同時,約定合理的過戶時間,積極向出賣人提出辦理過戶登記請求;出賣人遲延履行合同義務時,及時保存主張權利的相關證據,避免因舉證不能或怠于行使權利承擔不利的法律后果。

    來源:人民法院

    分享到:

    版權所有◎上海房產律師網 All Rights Reserved.

    手機:135-6412-3557   電子郵箱:sandycuiping@163.com  滬ICP備11048800號   滬公網安備31010702006145

    地址:上海市靜安區南京西路1717號會德豐國際廣場21樓(地鐵2、7號線靜安寺站1號口出站即到)

    UED:律師營銷網

    上海崔萍律師 電話:135-6412-3557
    咨詢方式
  • <tt id="ewa8y"><s id="ewa8y"></s></tt>
    <input id="ewa8y"><button id="ewa8y"></button></input>
  • <nav id="ewa8y"><strong id="ewa8y"></strong></nav>
  • 十八禁美女裸露网站免费_伊人久久大香线蕉av一区_日本一本无道码日韩精品_久久男人高潮av女人高潮天堂