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    法院聯合發布住房租賃的典型案例

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-08-03

    01

    【典型案例一】提前解約免租期租金損失由誰承擔

    案  情

    2018年2月8日,王某就一處房屋與某房地產經紀公司(以下簡稱某公司)簽訂《房屋委托出租協議》,委托出租期限自2018年2月15日至2021年2月14日,房屋委托期內開始的前90天為免租期,某公司免費使用無需向王某支付租金。協議簽訂后,王某將案涉房屋交付給某公司,某公司向王某支付租金至2019年2月15日。

    2019年1月27日,王某與某公司工作人員赴案涉房屋處協商租賃事宜,某公司提出解除雙方簽訂的租賃協議,雙方未達成一致意見,后某公司工作人員將房屋鑰匙留置在案涉房屋處離去。2019年2月20日,王某致電某公司詢問是否繼續租賃涉案房屋,某公司表示不再租賃。

    2019年5月,王某將某公司訴至法院,要求某公司支付違約金5400元并賠償兩個月免租期的房屋租金5200元。

    法院生效判決認為,某公司于2019年2月20日明確表示不再租賃涉案房屋,故《房屋委托出租協議》系某公司原因提前解除,某公司構成違約,判決某公司向王某支付5200元違約金。綜合《房屋委托出租協議》的約定以及免租期的設定初衷,應認定《房屋委托出租協議》約定的90天免租期與3年的租賃期間相聯系,某公司僅履行一年即要求解除《房屋委托出租協議》,如若享受90天的免租期有違公平原則,故王某要求某公司支付未履行合同期間所對應的免租期租金5200元屬于合理訴求,法院予以支持,判決某公司給付王某5200元免租期租金。

    法律提示

    《中華人民共和國民法典》第六條規定,民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則,合理確定各方的權利和義務。

    第五百七十七條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。


    02
    【典型案例二】公租房擅自轉租合同無效

    案  情

    2018年6月,杜某(承租人)與趙某(出租人)簽訂《承租房屋合同》,約定趙某將一處公租房出租給杜某居住使用。合同簽訂后,杜某實際占有使用涉案房屋,并向趙某交納相應租金、保證金及服務費。合同履行過程中,杜某被相關管理部門告知涉案房屋為公租房,不允許轉租,故杜某于2018年10月20日搬離。杜某訴至法院,要求趙某補償損失費(搬家費200元、來法院的損失費1500元)。

    法院生效判決認為,損害社會公共利益的合同無效,公租房具有保障性質,杜某與趙某簽訂的承租房屋合同違反了國家對于公租房的管理秩序及城市管理秩序,系無效合同。關于杜某主張的損失費,因杜某認可在租賃涉案房屋時亦知曉房屋為公租房,故對于合同無效的后果杜某亦存在過錯,且其并未提交證據證明產生了搬家費損失,因訴訟產生的損失亦沒有法律依據,故對于其主張的損失費法院不支持。

    法律提示

    《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規定,違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是,該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

    違背公序良俗的民事法律行為無效。

    《公共租賃住房管理辦法》(住建部令第11號)第二十七條規定,承租人有下列行為之一的,應當退回公共租賃住房:

    (一)轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的;

    (二)改變所承租公共租賃住房用途的;

    (三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房,拒不恢復原狀的;

    (四)在公共租賃住房內從事違法活動的;

    (五)無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的。

    承租人拒不退回公共租賃住房的,市、縣級人民政府住房保障主管部門應當責令其限期退回;逾期不退回的,市、縣級人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強制執行。


    03
    【典型案例三】出租房甲醛濃度超標出租人應承擔責任

    案  情

    2018年8月1日,段某、張某及某房地產經紀公司(以下簡稱某公司)簽訂租賃合同,約定段某將其名下的房屋出租給張某,租期為2018年8月8日至2021年6月28日,月租金7300元,押一付三,并約定交付房屋影響安全、健康的,張某有權單方解除合同。房屋交付后,張某支付了第一期租金及押金。

    張某入住后感覺身體不適,自行委托檢測機構檢測出房屋內甲醛、TVOC濃度超標。于是,張某以房屋影響健康為由,將段某、某公司訴至法院,要求解除租賃合同、退還租金、押金并賠償損失。訴訟中,段某強制收回房屋并另行出租。

    法院生效判決認為,段某、張某及某公司簽訂的租賃合同合法有效,各方均應依約履行。張某出示的檢測報告雖系其自行委托檢測,但一定程度可說明房屋存在甲醛、TVOC含量超標的高度蓋然性。段某在明知張某已起訴的情況,未與張某達成一致意見,未經法院同意,也未申請法院主持交接房屋,自行將房屋收回,且收回房屋后未及時再對房屋空氣質量進行檢測,便將房屋再次出租,致使房屋喪失了重新鑒定的條件,導致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超標處于無法查明的狀態。因此,段某應承擔相應的不利后果,法院對于張某主張的事實予以采信?,F張某以段某交付房屋影響安全、健康為由,要求解除雙方的租賃合同、支付違約金、退還押金的請求,理由正當,予以支持。關于違約金數額,段某主張違約金標準約定過高,法院綜合段某的過錯、合同履行程度,張某的損失等因素,予以酌定。關于租金,因房屋存在空氣質量不合格的問題,無法正常居住使用,段某應當退還張某相應的租金。關于押金,段某應全部退還。檢測費1100元系因房屋空氣質量不合格所產生,應當由段某負擔。

    法律提示

    《中華人民共和國民法典》第五百六十二條第二款規定,當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時,解除權人可以解除合同。

    第五百六十六條第一款規定,合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施,并有權請求賠償損失。

    第二款規定,合同因違約解除的,解除權人可以請求違約方承擔違約責任,但是當事人另有約定的除外。

    第五百七十七條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

    第七百三十一條規定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。

    《商品房屋租賃管理辦法》(2011年建設部令第6號)第六條規定,有下列情形之一的房屋不得出租:

    (一)屬于違法建筑的;

    (二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

    (三)違反規定改變房屋使用性質的;

    (四)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

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