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    出租屋臟到房東拒收,閑置一年的50萬損失誰承擔?法院判決來了

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-09-30

    出租屋垃圾成山而房東拒收

    閑置一年的損失由誰承擔?
    近日人民法院
    審結了這起房屋租賃引發的糾紛
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    案情回顧

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    2018年6月,房東周某與租客王某簽訂《房屋租賃合同》并約定:王某向周某租賃房屋,租賃期限至2021年7月,年租金50萬元。王某為經營需要可以進行必要的裝飾裝修,租賃期滿后,固定設備及裝飾裝修無償歸周某所有。

    合同簽訂后,王某將房屋裝修并經營起浴場,但因房屋性質等原因遲遲未能辦妥消防備案手續,浴場無法繼續經營后雙方發生糾紛并訴至安吉法院,法院判決確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2019年7月4日解除,該案經二審后維持原判。

    “想通過出租房子賺點租金卻鬧了這么一出,王某在合同解除后既沒恢復原狀,也沒進行打掃,我這一年的租金損失他應該負大部分責任。”周某說。

    2020年8月11日,房東周某將王某再次起訴到安吉法院,要求王某恢復房屋原狀、清理房內垃圾并支付合同解除后的占有費50萬元。

     

    法院判決

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    法院經審理認為,雙方在《房屋租賃合同》中約定王某為經營需要可以進行必要的裝飾裝修,并約定合同解除時固定的裝飾裝修均無償歸周某所有,且并未約定王某騰退房屋時需恢復原狀,故周某訴請要求王某恢復原狀無事實及法律依據。

     

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    租賃物現場照片

    與此同時,根據現場調查,出租屋內堆積垃圾確已超過正常、合理使用租賃物所產垃圾的數倍,對租賃物的再次轉租和使用產生較大影響,租賃方王某應對租金損失承擔部分責任。而出租方周某在合同解除后未采取必要和適當的措施防止損失擴大,損失擴大部分應由周某自行承擔。

    綜合該案商鋪結構、性質及垃圾數量等因素,法院酌定案涉租賃合同解除后15日為垃圾清理的必要及合理時間,此后繼續空置導致的不必要損失不得要求王某賠償。故法院判決王某立即清理垃圾,并支付周某15日的占有使用費約20548元,駁回周某其他的訴訟請求。

    目前,該判決已生效,王某已支付垃圾清理和房屋占有使用費用。

     

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    法官說法

     

    《中華人民共和國民法典》第五百九十一條規定,當事人一方違約后,對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用,由違約方負擔。

    減損義務是指合同一方當事人違約后,合同相對方應當及時采取措施方式損失進一步產生和擴大,否則無權就擴大的損失要求賠償,這種防止損失產生和擴大的義務稱為減損義務。雖然違約損失發生是違約方的違約行為所引起,但損失大小與非違約方對自己權利保障或事物管理的疏怠有直接關系。非違約方具備減損條件,且有能力履行減損義務的,違反誠信信用原則放任損失擴大,擴大損害結果則不可再行歸責于違約方,而應由非違約方承擔。

    本案中,承租人違約并以行為表示不愿繼續履行合同,而出租人不履行減損義務,導致房屋長期空置產生租金損失。清理垃圾屬于承租人具備的減損條件,承辦人視案件的具體情況,參考合同解除時間、垃圾數量、清理難度等因素考量,酌情確定出租人應當履行減損義務的時間點,對于出租人超過減損義務時間點不履行減損義務導致損失擴大的,要求支付空置期的占有使用費的訴訟請求,應不予支持。

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