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    竣工驗收備案是否作為法定交房的條件呢?

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-03-26


    裁判要旨

    《竣工驗收備案表》是商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件,即竣工驗收備案才是法定交房條件。建設單位組織的工程竣工驗收合格并未達到法定的交房條件。

     

    案情簡介

    2018年7月,歐博公司與張和義簽訂《房屋認購書》,張和義購買案涉商品房。后張和義支付了購房款。

    2019年9月,雙方進一步簽訂《商品房買賣合同》,約定,交房日期為2012年12月31日;且逾期超過90天后,買受人有權單方面解除合同。

    2019年9月26日,案涉商品房所在房地產項目由歐博公司組織施工、設計、監理等單位并經竣工驗收合格。但項目一直未能通過消防驗收,并未辦理竣工驗收備案。

    2019年10月17日,張和義向歐博公司發出解除通知:解除購房合同,退回購房款530萬元。

    雙方因糾紛成訟,張和義訴訟請求解約退款,且二審勝訴?,F最高法院認為,商品房竣工驗收備案表是認定本案所涉商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件;歐博公司組織的建設工程竣工驗收合格并未達到約定的交房條件;并認定合同已解除,裁定駁回歐博公司的再審申請。

    本院認為

    關于商品房交付條件的理解問題。根據《建設工程質量管理條例》第四十三條第一款關于“國家實行建設工程質量監督管理制度”、第三款關于“縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區域內的建設工程質量實施監督管理”的規定,為了加強對建設工程質量的管理、保證建設工程質量以及保護消費者合法權益,對包括商品房在內的建設工程質量應由縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門行使監督管理職能?!督ㄔO工程質量管理條例》第四十六條第一款還規定:“建設工程質量監督管理,可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監督機構具體實施”。建設單位組織設計、勘察、施工、監理等部門進行的竣工驗收并取得驗收合格的確認文件,只是建設單位接收建設工程并交付使用應滿足的基本條件。另根據《建設工程質量管理條例》第四十九條關于“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的,責令停止使用,重新組織竣工驗收”的規定,還應當由規劃、環保、消防等部門予以認可并由建設行政主管部門等進行審查,最終以備案的方式確定建設工程質量符合國家要求和標準。

    因此,于本案而言,建設工程質量安全監督站質檢站作為對建設工程行使監督管理職能的機構,對本案所涉商品房是否驗收合格享有審查權和監督權,其出具的商品房竣工驗收備案表是認定本案所涉商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件。歐博公司關于由其組織建設工程竣工驗收合格后即已達到《商品房買賣合同》約定的交房條件、無需建設工程質量安全監督站質檢站出具驗收備案表的主張因無法律依據而不能成立。

    關聯法條

    《民法典》

    第七百九十九條 建設工程竣工后,發包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的,發包人應當按照約定支付價款,并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

    《建筑法》(2019年修訂)第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規定的建筑工程質量標準,有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書,并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

    《城市房地產管理法》(2019年修訂)第二十七條 房地產開發項目的設計、施工,必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用。

    《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號,2019年修訂)第十七條 房地產開發項目竣工,依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格后,方可交付使用。

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