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    房地產律師:一起房屋改判案件的的前后

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2013-10-16

      【案情簡介】

      委托人茆某在購買房屋中,與賣方趙某因買賣的房屋預留物品發生糾紛,經雙方調解無效,茆某向法院提起訴訟。并全權委托筆者擔任代理人參加訴訟。

      原告起訴稱,2006年5月18日,原告經被告某房地產經紀公司分公司居間介紹,查看了被告趙某擬轉讓的位于深圳市福田區某房屋,當時雙方商定房中的家私,電器留下,具體物品由清單注明。之后,原告與被告某房地產經紀公司分公司,被告趙某的代理人盧某簽訂了一份《房地產轉讓合約》,該合約備注欄中注明:“房內物品預留(見家私清單)”。被告某房地產經紀公司分公司的業務員彭某向原告提供了一份家私清單的復印件,但該清單上面買方的名字是其他人,彭某解釋說該房屋經交易過,但沒有成功,所以買方寫的是別人的名字,只要賣方在清單上面簽名就行。此后,原告又與被告趙某的代理人賴某簽訂了《深圳市房地產買賣合同(現售)》。2006年7月19日,被告某房地產經紀公司分公司的業務員彭某打電話通知原告前去交接房屋,當原告打開房門后,發現屋內所有的家私和電器都已經搬走。原告隨即找到被告某房地產經紀公司分公司及公司交涉,在公司的調解下,原告與被告趙某進行了協商,但被告趙某拒絕全部賠償,雙方未能達成一致意見。據此,訴請法院依法判令被告趙某賠償原告經濟損失14757元;由被告某房地產經紀公司分公司及公司同致行公司對上述債務承擔連帶清償責任;三被告承擔本案訴訟費用。

      被告答辯為:被告趙某對原告起訴主張的雙方簽訂《房地產轉讓合約》和《深圳市房地產買賣合同(現售)》,其將屋內的全部家私和電器搬走的事實沒有異議,但認為其從未承諾過將屋內的全部家私和電器留歸原告所有,原告手中持有的家私清單復印件是其與另一買家所簽,不知道怎么會到原告手上,該清單對原告并不適用;雙方對房屋已經交接清楚,原告無權在提起訴訟。

      被告某房地產經紀公司及分公司對原告起訴主張的其為買賣雙方提供居間服務,三方簽訂《房地產轉讓合約》,被告趙某將屋內的全部家私和電器搬走的事實沒有異議,但認為其并非房屋買賣的當事人,對原告不負有房屋交付義務,不應承擔因交付不適當產生的賠償責任;原告在房屋交接過程中沒有對房屋現狀提出任何異議,現在無權再提起訴訟。

      【一審查明】

      對當事人無爭議的事實予以確認。對雙方爭議的被告趙某是否曾經承諾將屋內的家私,電器留歸原告所有的問題,原審查明,原告與被告趙某,某房地產經紀分公司在交易磋商階段曾經簽訂了一份《房地產轉讓合約》,該合同備注欄規定:“房內物品預留(見家私清單)”,根據一般人對該段文字的理解,結合原告和被告某房地產經紀分公司的當庭陳述以及房地產的交易習慣,可以認定被告趙某當初曾經同意將屋內的物品留給原告所有,具體物品以清單為準,但雙方事后未制作清單。原告手中持有的家私清單是一份復印件,其形成時間早于雙方的簽約時間,所針對的對象也不是原告,并且,該清單復印件是由被告某房地產經紀分公司的業務員彭某提供給原告,彭某作為中介公司的業務員,無權代表被告趙某對屋內物品進行處分,其向原告提供清單復印件的行為對被告趙某不發生法律效力。綜上所述,原告不能證明被告趙某承諾將清單復印件記在的物品留歸其所有,對該事實本院不予確定。另查明,2006年7月25日,原告與被告趙某簽署了一份《交樓確認書》,確認被告趙某于同月19日正式將涉案房屋交付原告使用,原告簽收的屋內設施與買賣合約相符,雙方對房屋現狀無異議。

      【一審認為】

      原告與被告趙某,某房地產經紀分公司簽訂的《房地產轉讓合約》合法有效,應受法律保護。雖然買賣雙方在該合約備注欄中約定將屋內物品留歸原告所有,但同時約定具體物品要以清單為準,從合約的上述內容分析,雙方關于將屋內物品留歸原告所有的約定只是一種概括性的規定,必須輔以清單才構成明確,具體的合同條款,才具有可操作性,由于雙方事后沒有制作清單,原告僅憑合約不能向被告趙某主張實際權利。并且,原告此后在雙方交接房屋的過程中,確認屋內設施與合約相符,其對房屋現狀沒有異議,應視為被告趙某交付的房屋符合雙方約定。另外,原告為證明發生實際損失提供的證據不充分,部分證據僅為送貨單,對其真實性難以認定。給予以上事實和理由,原告要求被告趙某賠償違約的訴訟請求不能成立,本院不予支持。涉案的《房地產轉讓合約》是一份混合合同,包含了房地產買賣和居間兩種合同關系,被告某房地產經紀公司及分公司僅是其中的居間合同的締約當事人,而不是房地產買賣合同的締約當事人,不應該承擔房地產買賣合同的房屋交付義務,被告趙某交付的房屋是否合格與被告某房地產經紀公司及分公司無關,被告某房地產經紀公司及分公司無須對此承擔民事責任。根據法律規定,被告某房地產經紀公司及分公司作為中介方只是為交易雙方提供媒介服務,促使雙方交易成功,對交易雙方的資信不負擔保義務,即使被告趙某交付的房屋不合格,被告某房地產經紀公司及分公司也無須承擔連帶民事責任。

      【一審判決】

      依照《中華人民共和國合同法》第八條,第一百零七條,第一百二十五條,第一百五十七條,第一百五十八條第一款,第四百二十四條,第四百二十五條第二款之規定,判決如下:一,原告茆某與被告趙某,深圳市某房地產經紀公司及分公司簽訂的《房地產轉讓合約》有效;二,駁回原告茆某要求被告趙某賠償違約損失14757元的訴訟請求;三,駁回原告茆某要求被告深圳市某房地產經紀公司及分公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求。案件受理費600元,由原告茆某承擔。

      【上訴意見】

      一審法院判決后,原告不服,仍聘請筆者代理上訴,擔任二審的訴訟代理人。請求:依法撤銷原審判決,并在查清事實后予以改判,支持上訴人原審訴訟請求。

      代理律師為原告撰寫了上訴狀,認為原審法院對本案的基本事實沒有查明和認定,沒有綜合全案進行分析判斷認定,致使判決明顯不公。具體理由如下:

      一,原審查明的情況與事實不符,且認定的基本事實有遺漏。1、原審法院查明“原告與被告趙某,某房地產經紀分公司在交易磋商階段曾經簽訂了一份《房地產轉讓合約》,該合同備注欄規定:“房內物品預留(見家私清單)”,根據一般人對該段文字的理解,結合原告和被告某房地產經紀分公司的當庭陳述以及房地產的交易習慣,可以認定被告趙某當初曾經同意將屋內的物品留歸原告所有,具體物品以清單為準,但雙方事后未制作清單。原告手中持有的家私清單是一份復印件,其形成時間早于雙方的簽約時間,所針對的對象也不是原告,并且,該清單復印件是由被告某房地產經紀分公司的業務員彭某提供給原告,彭某作為中介公司的業務員,無權代表被告趙某對屋內物品進行處分,其向原告提供清單復印件的行為對被告趙某不發生法律效力。”上訴人認為“雙方未制作清單”和“彭某作為中介公司的業務員,無權代表被告趙某對屋內物品進行處分,其向原告提供清單復印件的行為對被告趙某不發生法律效力”不符合客觀事實。因為,一是被上訴人承認這一份清單的真實性;二是該份清單上是被上訴人趙某的簽名;三是根據該房交易的情況,在這之前有人購買未成而由上訴人繼續購買,其清單具有延續性,實際上就是一份新的清單;四是在辦理房屋買賣過程中,上訴人從未見過被上訴人趙某,全都由被上訴人某房地產經紀公司及分公司工作人員代辦,清單也是某房地產經紀公司及分公司工作人員彭某交給上訴人的,當時上訴人問:這是賣方與上一個買方的合同,我要不要與賣方重新簽一份呢?他們說:不用了,按照這一份清單沒問題的。手續辦完當晚,上訴人就交了三萬元定金給被上訴人某房地產經紀公司及分公司工作人員張某;五是庭審中被上訴人趙某承認全部房屋買賣手續委托被上訴人某房地產經紀公司及分公司予以辦理。這一事實為什么原審法院不予認可,顯然錯誤;六是沒有第二份異同的清單;其實這份清單的約定是雙方在格式合同的手寫約定,顯然效力高于打印的文字約定;八是該清單是合同的附件,按照常理一定會有一份清單;九是在雙方發生爭議后的調節的全過程,被上訴人也承認曾經答應支付一些賠償款。綜合全案和全部證據資料,無論從證據關系上看,還是對合同的文義和清單的理解,以及整個交易環節,完全可以證實被告趙某承諾將屋內的家私,電器留歸上訴人所有。原審法院支離證據鏈條,故意曲解其證據的真實含義顯然是不妥的。請二審法院實事求是的予以分析認定。

      二、原審法院的認定明顯主觀臆斷,對上訴人顯然不公。1、原審法院認為“雖然買賣雙方在該合約備注欄約定將屋內物品留歸原告所有,但同時約定具體物品要以清單為準。”這一認為和合同約定不符,合同約定是“(見家私清單)”而不是“以清單為準”,顯然看出原審法院明顯偏袒被上訴人。這一改動顯然加重了清單的分量。合同上著重注明“房內物品預留”給賣方上訴人這是一個鐵的事實,到底是些什么,賣方被上訴人有義務列有清單,實際上清單已經提供。本案上訴人舉出大量證據也證明房屋內的物品,且被上訴人也是認可的。2、原審法院認為“從合約的上述內容分析,雙方關于將屋內物品留歸原告所有的約定只是一種概括性的規定,必須輔以清單才構成明確、具體的合同條款,才具有可操作性,由于雙方事后沒有制作清單,原告僅憑合約不能向被告趙磊主張實際權利。”既不符合事實,也不符合合約約定及相關客觀事實。一是上訴人認為清單客觀存在,這一點在的一點中上訴人已經全面闡述。二是上訴人為了證明房內物品的存在也舉出大量證據,而且被上訴人也是認可的,并不是被上訴人的狡辯就使法院不能分辨。 三是合同已經清楚地約定,并不是必須輔以清單才構成明確、具體的合同條款,才具有可操作性。清單也不是構成合同約定的唯一證據。這只是原審法院錯誤的主觀臆斷。四是原審法院認為雙方事后沒有制作清單,原告僅憑合約不能向被告趙某主張實際權利,也是和事實不符,更是對合同約定的曲解。3、原審法院認為“原告此后在雙方交接房屋的過程中,確認屋內設施于合約相符,其對房屋現狀沒有異議,應視為被告趙某交付的房屋符合雙方約定。”上訴人認為上訴人對房屋本身的設施,現狀沒有異議,并不代表對房屋內的預留物品予以驗收,實際上當時上訴人在接受房屋時對被上訴人趙某違背約定將房屋內預留物品擅自搬走就提出異議,因為交樓是中介公司被上訴人某房地產經紀公司及分公司代辦的,被上訴人趙某也不在場,所以被上訴人某房地產經紀公司及分公司工作人員告訴上訴人,交接房屋和家私電器等物品沒有關系,我們幫你找他,事后被上訴人某房地產經紀公司及分公司同致行公司確實出面調解此事,這一點在庭審中也得到證實。原審法院怎能無視本案事實,憑主觀臆斷而偏袒被上訴人呢。4,原審法院認為“原告為了證明發生實際損失提供的證據不充分,部分證據僅為送貨清單,對其真實性難以認定。”這一認為,上訴人感覺到原審法院已經充當了被上訴人的代言人,實屬不妥。一是在庭審中被上訴人對上訴人提交的證據真實性沒有提出異議。二是原審法院混淆了事實和法律憑證的關系。5、至于原審法院認為被上訴人某房地產經紀公司及分公司無須對次承擔民事責任。是因為沒有實事求是認定被上訴人某房地產經紀公司及分公司在這一起房屋買賣合同履行中所處的地位和所起的作用。一是所有交易都是其代辦的;二是上訴人所取的手續都是其交給的;三是幾被上訴人不能相互串通而欺騙上訴人,損害上訴人的利益,這樣對上訴人也是不公正的。

      綜上所述,原審法院對事實認定不清,對合同約定理解有失偏頗,得出的結論是錯誤的。請二審法院查明事實,根據誠實信用,公平公正的原則,實事求是的作出改判。

      【被上訴人答辯】

      趙某稱,上訴人所說的家私清單是之前與準備購買我房屋的人簽署的,我并不知道中介公司的業務員彭某將該清單提供給了上訴人。雙方簽訂交樓確認書后,上訴人就家私家電問題與中介公司交涉過,并未與我交涉,中介公司又找到我與上訴人就家私家電問題進行協商,當時中介公司同意賠償2000元給上訴人,因我和中介公司的經理比較熟,我當時愿意承擔其中的100元。

      被上訴人某房地產經紀公司及分公司答辯稱,雙方簽訂了交樓協議書后,趙某在2006年7月19日將房屋交付上訴人使用,上訴人收樓時并沒有提出任何異議,我方作為中介方不承擔房屋交付的義務,不應在本案中承擔連帶責任。

      【二審查明】

      訴訟中,上訴人、被上訴人趙某以及被上訴人某房地產經紀公司及分公司均確認涉案的“家私電器清單表”是通被上訴人某房地產經紀分公司的業務員彭某提供給上訴人的,并確認彭某系負責本案房屋買賣中介的業務員。

      在上訴人提供的“家私電器清單表”中,共列有如下家私電器:床及床墊一套,衣柜兩個,電腦臺一個,窗簾三幅,空調一臺,熱水器一臺,煤氣爐一個,抽油煙機一臺,廚具一套。被上訴人趙某在交付房屋給上訴人時,搬走了部分物品,只留下櫥柜,抽油煙機,煤氣爐,衣柜,燈具。訴訟中,上訴人提供了其重新購買如下家私電器的訂貨單及發票,用以證明其因趙某搬走清單上所列之部分物品而受到的損失:熱水器一個2380元,空調一部1990元,電腦臺1880元,床架及床墊一套2350元,窗簾三幅3167元。

      對原審查明的其余事實,本院予以確認。

      【二審認為】

      上訴人,被上訴人趙某以及被上訴人某房地產經紀公司及分公司三方簽訂的《房地產轉讓合約》,是雙方當事人的真實意思表示,不違反國家法律,行政法規的強制性規定,是有效合同,各方應遵照履行。上述合同備注中約定了買賣的房屋內有預留物品,具體物品見家私清單。之后,雖然趙某和茆某之間未就房內預留物品另行列出清單,但中介方(即某房地產經紀分公司)業務員將一份趙某與之前欲購買涉案房屋的人簽署的家私電器清單表提供給上訴人,足以使上訴人相信其行為是代理賣方所為之行為,并相信該家私電器清單表就是《房地產轉讓合約》備注所注定之清單,從而履行了自己在房屋買賣中的全部義務。在房屋買賣成功后,兩被上訴人又否認有物品預留協議和物品清單,顯然有違誠實信用原則。根據誠實信用原則,本院認定三方之間有物品預留協議,由中介方業務員提供給上訴人的“家私電器清單表”構成三方合同的組成部分。被上訴人趙某搬走清單上所列的部分物品的行為,違反了三方合同,應承擔相應的違約責任,賠償上訴人因重新購買相應家私電器所受到的損失。根據上訴人提供的發票和訂單,本原認定上訴人共花費了人民幣11767元重新購置相應家私,電器;考慮到折舊問題,由被上訴人趙某按照重新購置價的80%即人民幣9414賠償上訴人為宜。綜上,上訴人的上訴理由和請求部分成立,本院予以支持。被上訴人某房地產經紀公司及分公司是房屋交易的中介方,其已促成了買賣雙方的交易,沒有違約行為。上訴人要求被上訴人某房地產經紀公司及分公司對趙某的違約行為承擔連帶責任的上訴主張,沒有法律依據,本院不予采納。

      【二審改判】

      綜上,原審認定事實不清,實體處理有誤,應予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第六條,第四十九條,第一百一是三條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一),(三)的規定,判決如下:

      一、維持深圳市福田區人民法院(2006)深福法民三初字第2100號民事判決第一、三項。

      二、變更深圳市福田區人民法院(2006)深福法民三初字第2100號民事判決第二項為:被上訴人趙某應于本判決生效后十日內賠償上訴人茆某損失人民幣9414元,逾期則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規定加倍支付遲延履行期間的債務。

      一、二審案件受理費合計人民幣1200元,由上訴人負擔600元,被上訴人趙某負擔600元。

      本判決為終審判決。

      【辦案心得】

      一、筆者認為二審基本上實事求是的認定了本案事實,根據《合同法》誠實信用的原則,作出了改判,基本上維護了原告(上訴人)的合法權益;筆者表示贊同。

      二、但是筆者同時對“二審認為被上訴人某房地產經紀公司及分公司是房屋交易的中介方,其已促成了買賣雙方的交易,沒有違約行為。對上訴人要求被上訴人某房地產經紀公司及分公司對趙某的違約行為承擔連帶責任的上訴主張,沒有支持。”有異議。因為被上訴人某房地產經紀公司及分公司在這起二手房買賣過程中不但是居間人,而其也充當了代理人,所以應該承擔連帶責任。不然對目前的中介違規和對委托人權益侵害的行為起不到懲戒的作用,不利于二手房交易市場規范健康發展。

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