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    房地產律師幫你算算買房幾筆糊涂賬

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2013-10-16

      會所,到底是誰的產業

      把入住的高潮玩兒成了糾紛的合唱,會所的權屬問題立了一“功”。

      會所糾紛何止一端

      自家的會所成為周邊城區的文化活動中心,服務生冷臉面對“低消費” 的業主,笑臉恭迎“高消費”的外來戶,這都不算回事;

      上千平方米的會所,被小賣鋪、美容院、收費健身房“諸侯割據”,也就算普通問題;

      更“邪乎”的是功能龐雜、雕梁畫棟的“幻影”會所,玩兒成了“泡影”會所;

      ……

      這些現象都發生了。

      xxx律師事務所的xxx律師認為,問題的根源在于會所物權歸屬的不明晰。

      會所是不是業主的

      在小區內隨機問了幾位業主,會所到底是誰的產業?大部分的業主認為:應該是業主的吧。理由也很充分:

      1.發展商不是“活雷鋒”,會所雖然不能賣,但是,建設成本肯定都打到了房價里。業主既然掏了銀子了,所以會所就應該是全體業主的;

      2.會所的基本功能就是為社區居民服務,所以會所應該是業主的;

      3.業主當初買房子的時候,雖然沒有買會所,但是被描述得天花亂墜的會所是房產附加值的重要組成部分,就像樓梯一樣,雖然它不具體歸哪家所有,但卻是不可分割的一個構件,所以會所是業主的。而且樓盤的宣傳、廣告可以作為證據,具有一定的約束力;

      4.會所屬于社區的配套設施。按照相關規范,會所這些配套設施是任何一個發展商必須建造的,是全社區的財產。

      既然會所是全體業主的,所以,會所中的事就要由全體業主說了算。

      會所真的是業主的嗎

      律師認為,問題并不那么簡單。

      首先,判斷房產的權屬最根本的證據是產權證等權屬證明。而目前,會所的產權一般是辦到了發展商的名下。

      其次,尤其是獨立于樓外的會所,一般是不參與面積分攤的。

      第三,房價與成本分攤本身是兩碼事。房價雖取決于成本,但價格本身是隨行就市的,房價中是否分攤了會所成本不易界定。而且,發展商也存在經營會所收回會所建設成本的可能性。

      第四,在大多數合同中,關于會所的權屬問題也沒有什么具體的約定。

      總之,從具有法律效應的權屬文件看,發展商對會所享有完全產權,發展商享有會所的所有權。所有權包括占有、處置、使用、受益四項基本內涵。因此,發展商有權決定會所等配套建筑設施的轉讓、變更、處置、使用等等。

      職業道德有多大的影響力

      按照隨機采訪的操盤手的觀點,會所基本用途的維持關鍵取決于發展商的職業道德水準。像朝陽園的發展商就屬于非常自律的一類。

      朝陽園的會所有7800平方米,內部僅體育設施就配備了游泳池、桑拿、健身房、韻律舞室、乒乓球室、斯諾克桌球室、美式落袋式桌球室、高爾夫球練習室、壁球室以及室外網球場等。據發展商利暉地產的工作人員馮雪飛介紹,雖然會所的投資非常大,但是公司的老總非常明確,會所屬于業主專用,非贏利性質。在朝陽園,雖沒有哪一條明文規定開發商使用會所要交費,但是開發商依靠自覺、自律,一直和所有業主一樣遵守規定。開發商需要使用會所時,總是提前向物業管理公司發文預約;物業管理公司在不和業主利益相沖突的情況下同意借用,并會提前在大堂貼出通知;而開發商在使用會所之后,馬上就會同所有業主一樣按照規定與物業管理公司結清費用。當然,對于有益于業主的活動需要借用會所的部分設施時,物業公司會給予開發商一定的優惠。

      發展商使用會所需繳費,這事我們聽了都感到不可思議,不過,有多少家發展商能自覺做到這點?如果大家都如此自律的話,哪還會有會所糾紛。

      有沒有變通的解決方案

      律師認為,會所的問題存在變通的解決方案:

      首先,在原則上,應是誰受益,誰承擔維修、管理、運行等一系列費用,包括公共維修基金的分配;其次,會所可以考慮一下明確產權范圍,如社區共享的會所范圍、發展商保留權利的會所面積;第三,在銷售時,確定了面積的房價中是否包括會所的面積分攤應明確。在銷售過程中,應統一按照含會所分攤價格和不含會所分攤價格統一執行。當然也有另一種變通方式,會所建筑干脆不要產權證,按照約定俗成的共識,由全體業主統一安排;或者將產權劃歸業主委員會所有。這樣,會所從有變無、功能變化、服務對象變化的問題就可以解決了。

      地面的使用權誰在使

      比會所問題更普遍的是涉及土地使用權的糾紛。規劃變更,樓區當中出現了零散插建;綠地消失、馬路變成了停車場等問題都與此相關。

      按照國有土地使用證,70年的土地使用權是發展商的,因此,發展商可以依法在授權的區域內規劃、建設、改造,甚至土地轉讓;從商品房價格構成上看,土地出讓金確實被列入了房價的基本要素,因此,可以說,紅線內的土地使用權已經被全體業主認購了??墒?,在現實中,有社區大產權過戶到業主的分散的小產權的程序,卻沒有將土地使用權的大使用權過戶到業主委員會的程序。而且,購房合同中,也沒有明確的約定。因此,業主眼睜睜地看著綠地沒了,視線沒了。鬧一鬧是必然的,但是能有多大功效,很難說。

      編后:

      隨著個人購房的發展,社會對涉及房地產的物權界定提出了許多新的問題,除了會所、土地使用權等,諸如公共屋頂的使用、樓房立面的使用等也非常類似。法律的相對滯后,導致很多糾紛難有明確的答案。

      隨著個人購房同步誕生的是住宅市場的幾筆糊涂賬,最典型的是會所,你中有我,我中有你,誰知道它到底是誰的產業;土地出讓金業主埋單,使用權發展商享用。目前,地產市場第一輪回已經演化到了入住的高潮,由這幾筆糊涂賬衍生的種種爭端,成了諳于物權的老律們也剪不斷、理還亂的麻煩事。

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