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    律師告知業主團體在訴訟法上的地位

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2013-10-16

      由于現在行業中的很多問題界定不清,物業管理又是一個新興且專業性很強的行業,這給法院在一些案件的審理中帶來了很多不便。為了使司法部門在審理物業管理相關案件時更加準確快捷,近日北京市第一中級人民法院舉辦了“物業管理法律實務研討會”,現就其關于業主團體在訴訟法上的地位問題的發言摘錄如下:

      現階段政策、法規對業主團體的相關規定

      業主團體包括業主大會和。根據《物業管理條例》業主大會履行以下六文化方面的基本職責:1、制定修改業主公約和業主大會議事規則。2、選舉和更換業主委員會,監督業主委員會的工作。3、選定和解聘物業管理企業。4、決定專項維修資金的使用方案,并監督實施。5、制定修改基本物業公用設施、設備的使用,以及公共環境衛生秩序的制度,即物業管理各項規章的制定權和修改權。6、法律法規規定的其他職責。

      業主委員會是業主大會的執行機構。既不是常設機構,也不是代表機構,同樣不是辦事機構,而是執行機構。它的職責是:1、召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況。2、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業 簽訂物業服務合同。這文化涉及它到底是一個代理人,還是作為一個主體出現。3、及時了解物業使用人的意見和建議,履行服務合同?!?、監督業主公約實施。5、業主大會賦予的其他責任。

      從現行各地的做法以及審判意見看,應該更多的從程序性角度理解業主委員會可以做到哪些工作。北京市高院去年出臺了《關于審理物業管理糾紛案件的意見》,其中對業主委員會訴權的規定是:

      1業主委員會與物業管理企業之間的糾紛可以適用

      2、業主與業主之間,業主與房地產開發企業之間的民事訴訟不適用該意見。

      3、業主與業團體的內部糾紛不適用該意見。業主團體包括業主和業主委員會。

      4、業主委員會參加訴訟時以主要負責人為代表人。即業主委員會的主任或副主任參與到訴訟中。

      我個人認為,業主委員會應該是業主大會和相關主體之間的訴訟代表。有一些案件業主委員會不能作為主體出現,但是只要能夠受理就可參加訴訟,不能以業主委員會的負責人作為代表人,因為業主委員會的主任不能等同于企業的法定代表人。

      上海高院先于北京市,在三年前就有一個“關于審理物業管理糾紛案件的解答”,和北京市有相似的地方,主要規定是:

      1、對于涉及業主共同利益的事項,在履行一定的手續后,業主委員會可以以自已的名義提起訴訟。

      2、業主委員會怠于履行權利的,經過百分之五十以上業主決定的,可以選派訴訟代表人提起訴訟。

      3、業主委員會可以違反業主公約為由,對特定的業主提起訴訟。這意味著業主和業主團體的糾紛可以通過訴訟方式解決。北京市規定業主和業主團體之間的行為不可以以訴訟方式解決,與上海做法一樣。

      4、對業委會內部事務(如選舉、內部事項表決)的糾紛,不能作為民事案件受理。

      業主團體的訴訟地位

      在《物權法(草案)》有關訴權的規定中沒有“業主委員會”,只有業主會議或者建筑物區分所有權人,這是比較現實的規定。我認為關于業主委員會及業主大會的地位,很多人把業主委員會比作《公司法》里的董事會,他們把業主大會理解為股東大會。在《公司法》中董事會有決策權,但業主委員會沒有決策權。所以業委會的主體地位是遭到置疑的,它只是業主團體的內設機構,應該以業主大會的意思為自己的意思 ,沒有自己獨立的意思表示,無論選聘物業管理企業、個性業主公約等重要事件或者特別事件,都應以業主大會的意思 為意思表示。據了解,各國立法上對業主大會的規定有四種模式:德國模式認業主大會不具有獨立法人資格;法國承認業主大會具有獨立法人資格;日本 認為汪主大會具有附條件的法人資格(以30人為限,業主人數30人以下的,不具社團法人);美國傳統理論都 不承認建筑物區分所有權人會議(業主大會)的實體地位,但是在判例中,建筑物區分所有權人會議的法人地位得到普遍的認可。

      目前,我國對業主委員會的地位主要有三種認識:一種是承認業主委員會的訴訟主體地位;另一種是承認其原告地位,不承認其被告地位,理由是其沒有獨立的財產;還有一種是不承認其有獨立的地位。為了給業主委員會一個作為訴訟主體的法律上的依據,多數做法是把業主委員會歸類到《民事訴訟法》第49條的“其他組織”中。這雖然有一定的道理,但不充分,因為業主委員會沒有自己的利益,不符合法律認定的其他組織條件。

      另外一個問題就是如果參考行政訴訟中公益訴訟的規定,這類訴訟中個人可以以自己的名義為公共利益和他人利益提起訴訟,但是用于業主委員會就有些牽強?!段餀喾?草案)》第87條規定,業主可以以自己的名義起訴,這是考慮了公益,但也是存在問題的。如果這樣做,實際上業主大會的授權和表決權行同虛設。我認為從“訴訟便利”角度來看,業主委員會作為業主大會的訴訟代表人,其訴訟主體資格應予以確認,但其參加訴訟應該以過業主大會的授權。因為學術界普遍認為,在中國要承認第三類主體——非法人團體民事權利的存在,業主委員會可以通過業主大會的一個授權程序,代表業主大會參與訴訟,但問題的關鍵是授權的合法性應由誰決定?誰有權審查?到底是行政審查還是司法審查?因為《物業管理條例》并沒有對業主委員會進行審查的規定,僅僅是備案。同樣,業主委員會備案是否意味其合法,也是存在疑問的。只要是群體內部的糾紛,就涉及一部分業主對另一部分業主的反對,這時候誰來證明合法性仍是懸而未決的問題。

      最后一個問題是業主委員會能否承擔法律賠償責任,我認為答案是否定

      的。海淀法院審理的一個案件中,一個物業管理企業在部標時交了10萬元保證金,后來業主委員會把這10萬元作為拋投標費用。結果業主委員會無法履約,中標物業管理企業無法接管,這家企業要求業主委員會返還,但是業主委員會沒有任何財產的情況下,就應由全體業主承擔?,F階段,業主大會、業主委員會的賠償責任應該由全體業主承擔,除非有證據證明損失是同業主委員會萵 部個別人的過錯或重在過失導致的。

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