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    居住權適用范圍和權利沖突時的裁判思路,律師幫你厘清!

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2021-04-09

    “居住”問題歷來為民生之重。2016年提出“要準確把握住房的居住屬性”“住房只住不炒”,居住屬性是住房的根本屬性,要保障“人民住有所居”。

    民法典首次以立法的形式明確了居住權的物權地位,強化了對房屋居住權益的保護。

     

    一、
    居住權適用范圍

    傳統居住權屬于人役權,一般為特定人群無償設立,具有幫扶目的。但民法典第三百六十八條規定:“居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。”該條文的“除外”情形可視為對居住權適用范圍的擴張。

    居住權一般適用于婚姻家庭領域,為親屬或其他共同居住人無償設立。在民法典頒布前,我國立法并未確立居住權制度,僅在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第二十七條第三款進行了規定。此處“居住權”并無物權屬性,不具公示及對抗效力,對居住權人的保護力度有限。在審理涉及居住權益糾紛時,法官僅能用“公序良俗”“禁止權利濫用”等原則進行處理。如在高某訴張某排除妨害糾紛一案中,法院在綜合考慮被告無其他住房又無固定生活來源的前提下,以有違公序良俗為由,對原告要求被告立即遷出該房屋的訴求不予支持。但民法典將“居住權”確立為用益物權后,當事人可通過合法有效的形式取得居住權,保障自身權益。

    解決“公房使用權”歷史遺留問題,因歷史原因,存在單位將公房分配給員工,收取部分費用,承諾讓員工無期限居住的情形,此類權利被稱為公房使用權,其法律性質一直未有定論。在涉及該權利的民事糾紛中,存在不少裁判標準不統一的問題。

    在于某偉與劉某翠公有房屋使用權糾紛一案中,于某偉與其父于某瑞共住于涉案公房中,因于某瑞年邁,聘劉某翠為保姆,亦居住于該房中。于某瑞去世后,劉某翠仍在此房居住。后于某偉以其享該房使用權為由訴請要求劉某翠搬離。因裁判標準不一,三級法院對于某偉是否享有該房使用權及劉某翠是否應搬離這兩個爭議焦點得出不同結論,最后,遼寧省高級人民法院以“此案不屬于民事案件受理范圍”為由裁定駁回起訴。

    “公房使用權”實際上是以家庭為主體而設立的居住權。在審理涉及該權利糾紛時,可以參照民法典居住權的規定,認可該權利的物權屬性??筛鶕煌樾我龑М斒氯艘勒彰穹ǖ湟幎ㄔO立法定居住權,確保家庭成員實現“住有所居”的目標。

    ?改造現有保障性住房政策。居住權有償設立還可用于改造現有廉租房、經濟適用房等保障措施。如由國家享有房產所有權,政府為低收入家庭等設置居住權,居住權人不應限于特定自然人,還可包括其同住家庭成員。當然,基于居住權的人役權屬性,應限制居住權人對居住權的處分,杜絕利用保障性住房牟利等問題。

    ?為“以房養老”提供支持。隨著我國進入老齡化社會,“以房養老”成為逐漸興起的一種養老模式。實踐中普遍適用的“售后租回”模式,因老人僅享有租賃權,不能切實保障其居住養老的訴求。居住權制度確立后,在現行模式下,老人可與金融機構簽訂居住權合同并登記,金融機構在購得的房產上為老人設立居住權,并根據房屋價值向老人定期給付金錢。老人既獲得較充足的養老金,又享有穩定的居住權,安享晚年。

     

    二、
    權利沖突時的裁判思路

    ?居住權已設立。居住權具有物權的共性,即物上追及力。若某房產上已設立居住權,該房產不論輾轉至何人之手,居住權人均可享有該居住權。

    ?居住權未設立。甲和乙(房產所有人)簽訂居住權合同,但未及時登記,而乙又將房產轉賣給丙。此時,居住權尚未設立,甲、乙之間僅存在債權關系。若該房產尚未辦理所有權變更登記,甲可要求乙辦理居住權登記;若該房產已辦理所有權變更登記,甲僅能請求乙承擔違約責任。

    ?居住權設立在前。若居住權設立在前,根據物權優先效力,當債務人無法清償債務,抵押權人要求優先受償抵押物時,不應將抵押物上的居住權進行滌除。

    ?居住權設立在后。若居住權設立在后,根據物權優先效力,當債務人無法清償債務,抵押權人要求優先受償抵押物時,應參照抵押物上有租賃的情形進行處理。即先按照不動產上存在居住權進行詢價和報價,若該不動產價值不足以清償抵押權人的全部債權,則應滌除該不動產上的居住權后再進行詢價和報價,保障抵押權人的權益。權利滌除后該不動產上設立的居住權歸于消滅。

    ?居住權設立在前。居住權、租賃權在對房屋的使用權能上是互斥的,根據民法典第三百六十九條規定,已經設立居住權的房屋原則上不得再出租,但也有除外情形。例如設立居住權的房屋面積較大,在滿足居住權人自身需求外,經所有權人同意,居住權人將多余房間出租給他人,使得同一房屋被居住權人和承租人同時占有。此時實際上是將房屋從物理空間上予以切割,并在居住人和承租人之間進行分配。

    ?居住權設立在后。當所有權人出租房產后又設立居住權時,居住權人可否以物權優先原則,要求承租人返還其所占有的房產?民法典第七百二十五條規定:“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”但此規定僅針對“所有權”發生變動的情形。然居住權的權益內容為占有使用房產,若采取租賃權物權化規則,居住權人的全部權益將會落空。因此,筆者認為,此時應適用物權優先原則,居住權人有權請求承租人返還占有的房產。承租人可請求出租人承擔違約責任。

    值得注意的是,民法典正式實施后,可能會有部分歷史遺留與居住權有關的糾紛進入訴訟中。筆者認為,法官審理時不能機械地認定不符合法定設立條件而不認可其居住權的性質,而應當充分考慮當事人真實意思表示、居住權人是否已經合法占有涉案房產等因素綜合判斷,針對無償設立的居住權更要考慮保護弱勢群體、是否符合公序良俗等因素,體現法律之公平正義。

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