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    已購的拆遷安置公房可以由購買人獨自使用嗎

    來源:上海房產律師網  作者:上海律師 時間:2020-04-17

    導讀

      按照物權法的規定,所有權人對所有物享有完全的占有、使用、收益、處分的權利,這樣理解沒有問題,但是如果訴爭的房屋屬于拆遷安置的公有房屋,那就必須查清該房屋的特殊來源。本文嘗試通過雷某國起訴騰房的案例,從新舊拆遷條例的不同規定入手,說明購買拆遷安置公房的產權人在行使所有權時必定要受到一定的限制,并且與物權法的規定不沖突。

    1
    案情介紹

      雷某國原承租單位的公房2間,面積22平方米,由其子雷某滿、兒媳金某珍及孫子一家居住。1994年,市危舊房改造辦公室因建設需要對上述房屋進行拆遷,同年5月,雷某國與危改辦簽訂了《城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》,約定應安置人口為4人,直接安置位于某小區3居室一套,即訴爭的房屋,建筑面積80平方米。協議簽訂后,雷某滿、金某珍一家將原住房騰空交付拆除,后搬至上述3居室房屋居住。2000年8月,雷某國與危舊房改造辦公室就上述房屋簽訂《出售自管公有住宅樓房協議書》,雷某國以成本價購買訴爭房屋,并已取得該房屋的房屋所有權證。

      2005年,雷某國之子、雷某珍之夫雷某滿去世。2006年5月,雷某國向法院起訴稱:金某珍是我的兒媳,我本人原來與我兒子雷某滿一家一起居住,后我單位分配了兩間平房,由金某珍一家繼續居住。后來該房屋拆遷,我分得訴爭的三居室房屋一套。因金某珍一家沒有住房,該房屋由其居住。我繼續在現住房居住。2000年我以自己的名義和工齡優惠購買了該房屋。2002年金某珍在其他地區又分得樓房一套,金某珍一家搬到新房,上述房屋閑置。2005年我的兒子梁某滿因病去世。2005年因我現住址改造翻建,我想回到訴爭房屋居住,才得知金某珍已經將房屋出租。我年事已高,現和其他子女居住非常困難,為此我訴至法院要求金某珍將訴爭房屋騰空歸還我。

      金某珍辯稱:雷某國所述我們的家庭關系情況屬實。拆遷的時候,我們一家三口是被安置對象,訴爭房屋是拆遷安置房。房屋雖登記在雷某國名下,但是實際的購房人、占有人和使用人都不是雷某國。該房屋屬于我們一家所有。2002年單位分配我住房后,我已經不實際在訴爭房屋居住。我的兒子沒有其他住房,目前使用涉訴房屋。綜上,我不同意雷某國的訴訟請求。

      訴訟中,金某珍申請人民法院調取了當時的《國家建設用地拆遷分戶調查表》。該表中家庭情況一欄載明的戶主為雷某國。同時該欄中還有“四口人,小孩13,父72,戶口不在此地”的文字內容,雙方均認可小孩13及父72是指孫子和雷某國。雷某國認可購房前的房屋租金及購房款均為金某珍一家支付。

      法院經審理認為:本案涉訴房屋系雷某國及金某珍一家三口共計四人的拆遷安置房;拆遷安置過程中考慮到了當時金某珍一家的居住情況。雷某國以一人名義購買該房屋時,費用由金某珍一家交納的事實也表明了其實際居住使用的情況。因此,從房屋來源、居住情況等情節可以認定,金某珍及其子對于涉訴房屋有使用的權利,故雷某國要求金某珍及其子騰退房屋的訴訟請求本院不予支持。據此,法院做出判決:駁回梁富國的訴訟請求。

    2
    以案說法:

      1、訴爭房屋的來源確定雷某國不具有獨立使用權

      已購公有住房屬于特殊房屋,帶有政策性、福利性和保障性色彩,其產權的確定有別于普通商品房和普通私平房,要看房屋的來源最終確定房屋產權和使用權。本案訴爭的房屋是雷某國以成本價購買的拆遷安置房屋。拆遷安置適用的是1991年的《城市房屋拆遷管理條例》,稱為舊拆遷條例。這個條例的規定有以下2個特點:

      1)被拆遷人的范圍:是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)和使用人。

      2)補償方式和補償方法:對于被拆遷人的補償方式有兩種:一種是貨幣補償,另一種是房屋補償。在拆遷補償時需要同時兼顧被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人的補償。

      本案的拆遷發生于1994年,當時適用的是舊的拆遷管理辦法,拆遷補償要兼顧被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人的補償。

      拆除涉訴房屋的承租人是雷某國,但實際使用人是金某珍一家,所以拆遷安置的房屋實際上是用來安置金某珍一家及雷某國。雖然后來雷某國以成本價購買了訴爭的三居室房屋,但這房屋中還有金某珍一家的安置利益,現雷某國要求對該房屋享有獨立的使用權,法院是不會支持的。

      2、金某珍勝訴的關鍵證據是什么

      本案中的一個關鍵證據,是拆遷當時的《國家建設用地拆遷分戶調查表》,該表表明了訴爭拆遷安置用房的來源,可以說這份證據是金某珍勝訴的主要依據,是人民法院依職權調取的與本案事實有重大影響的“檔案材料”。雷某國以成本價購買了訴爭的三居室,現在他作為產權人來請求人民法院支持其對訴爭房屋獨立排他的使用權,要求金某珍一家搬離此房屋。按照通常的理解,所有權人對所有物有完全的占有、使用、收益、處分的權利。但是本案訴爭的房屋屬于拆遷安置的公有房屋,由于其來源特殊,所以其所有權的行使也不同于一般的私有房屋和商品房。根據當時舊的拆遷條例,拆遷安置的除了原來的承租人,還要安置原來承租公房中的使用人,所以雖然訴爭三居室承租時寫的是雷某國的名字,但其中還有金某珍一家的居住使用的權利,所以雷某國并不享有獨占的使用權,人民法院據此駁回了他的訴訟請求。

    來源:法律研究與問答 張朝輝整理

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